Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất? Đất vượt hạn mức có được phép chuyển nhượng, mua bán? Hồ sơ, thủ tục tiến hành chuyển nhượng đất vượt hạn mức? Chi phí khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Thực tế, ngoài việc đất đai được ghi nhận đúng, đủ theo hạn mức quy định trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì vẫn có rất nhiều trường hợp đất vượt hạn mức. Vậy đối với trường hợp đất vượt hạn mức có được phép chuyển nhượng, mua bán được không? Mời bạn đọc tham khảo bài viết dưới đây:
1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Thứ nhất, khoản 10 Điều 3
Thứ hai, điều kiện để một thửa đất được chuyển nhượng quy định tại Điều 188 Luật đất đai năm 2013, cụ thể:
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án
2. Đất vượt hạn mức có được phép chuyển nhượng, mua bán?
Hạn mức giao đất/ hạn mức công nhận đất ở địa phương là mức giới hạn đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định cho mỗi cá nhân, hộ gia đình.
Và hạn mức giao đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất áp dụng trong phạm vi địa bàn tỉnh mình nhằm mục đích để xác định được diện tích đất tối đa được giao hoặc được công nhận.
Đất vượt hạn mức thực tế hiểu là phần đất vượt diện tích đất tối đa, giới hạn mà Ủy ban nhân dân quy định. Và việc xác định hạn mức giao đất cũng mang ý nghĩa là căn cứ, cơ sở để tính toán tiền sử dụng đất, các loại thuế phí khác đối với phần đất vượt hạn mức mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất.
Như trên đã phân tích các điều kiện chung để tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đối với phần đất vượt hạn mức muốn chuyển nhượng được thì cũng phải đáp ứng đầy đủ những điều kiện như trên, cụ thể:
Thứ nhất, diện tích vượt hạn mức đất phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng):
Khi một thửa đất tiến hành giao dịch mua bán, điều kiện tiên quyết đầu tiên là thửa đất đó phải có sổ đỏ. Do vậy, phần đất vượt hạn mức phải được công nhận hợp pháp hóa vào Sổ đỏ thì mới đủ điều kiện để tiến hành chuyển nhượng.
Thứ hai, diện tích đất vượt hạn mức phải không có tranh chấp xảy ra:
Đất đang có tranh chấp là đất mà giữa người sử dụng đất đối với cá nhân, tổ chức khác hoặc với cơ quan nhà nước có xảy ra mâu thuẫn, tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp mục đích sử dụng đất, tranh chấp về bồi thường đất đai như thế nào… Và đương nhiên khi xảy ra tranh chấp, chưa giải quyết triệt để vấn đề xác định ai đúng – ai sai, ai có quyền đối với phần đất đó thì sẽ không thể tiến hành giao dịch được đất đai
Thứ ba, diện tích đất vượt hạn mức không bị kê biên bảo đảm thi hành án:
Quyền sử dụng đất được tiến hành chuyển nhượng khi không thuộc trường hợp bị kê biên để đảm bảo thi hành án theo quyết định/bản án đã có hiệu lực của Toà án. Vì trước sau thì phần đất đó cũng bị xử lý nên chắc chắn không thể tiến hành giao dịch chuyển nhượng cho cá nhân hay tổ chức nào khác.
Thứ tư, phần đất phải còn thời hạn sử dụng đất:
Nếu diện tích đất chuyển nhượng không còn thời hạn sử dụng dụng hay đang nằm trong diện quy hoạch đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm đưa ra hoặc đã có thông báo, quyết định thu hồi đất của Ủy ban nhân dân cấp quận/huyện đưa ra thì sẽ không tiến hành giao dịch mua bán đất.
Tóm lại, thông qua các căn cứ trên thì phần diện tích đất vượt hạn mức nếu đáp ứng đủ các điều kiện trên thì tiến hành giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất bình thường.
3. Hồ sơ, thủ tục tiến hành chuyển nhượng đất vượt hạn mức:
Bước 1: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hồ sơ chuẩn bị công chứng bao gồm:
– Phiếu yêu cầu công chứng (theo mẫu)
– Dự thảo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có thể hai bên tự soạn thảo hoặc ra văn phòng công chứng, chứng thực thuê công chứng viên soạn thảo hợp đồng cho nhanh, gọn)
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ, sổ hồng)
– Bản sao Giấy tờ tùy thân (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân) của các bên
– Sổ hộ khẩu của các bên
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/riêng (Giấy đăng ký kết hôn/ giấy xác nhận độc thân)
Bước 2: Nộp hồ sơ lên văn phòng đăng ký đất đai
Hồ sơ bao gồm những giấy tờ sau:
– Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (01 bản chính) theo mẫu số 09/ĐK
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– Giấy tờ tùy thân (Chứng minh thư nhân dân hoặc Căn cước công dân) của hai bên
– Sổ hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (02 bản có công chứng)
– Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản chính)
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản chính)
– Tờ khai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (02 bản chính)
– Tờ khai đăng ký thuế
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Sơ đồ vị trí nhà đất (01 bản chính)
Sau khi chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu. Trường hợp hai, hộ gia đình, cá nhân không nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thì nộp ở những địa điểm sau:
+ Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương)
+ Đại phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc nộp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện nếu chưa có Văn phòng đăng ký đất đai
Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ và giải quyết
– Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh cấp huyện gửi thông tin sang cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính.
– Sau khi nhận được thông báo thì cá nhân, hộ gia đình đi nộp thuế.
Bước 4: Trả kết quả
– Thời gian giải quyết: Không quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ
– Không quá 20 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn. Thời hạn trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ,…
4. Chi phí khi tiến hành chuyển nhượng quyền sử dụng đất
* Thuế thu nhập cá nhân:
Mức thuế thu nhập cá nhân phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng ghi trên hợp đồng chuyển nhượng
* Lệ phí trước bạ:
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 8 Nghị định số 10/2022/NĐ-CP quy định mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% x Giá chuyển nhượng
Lưu ý: Giá tính lệ phí trước bạ đối với đất là giá đất tại Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ban hành theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.
* Chi phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Căn cứ theo Khoản 11 Điều 2
Do vậy, mức thu này sẽ phụ thuộc vào từng địa phương nơi có bất động sản được chuyển nhượng mà lệ phí thẩm định sẽ khác nhau.
* Chi phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 106/2021/TT-BTC) quy định lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định.
* Chi phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC quy định mức thu phí, lệ phí công chứng như sau:
– Mức thu phí công chứng quy định tại Thông tư này được áp dụng thống nhất đối với Phòng Công chứng và Văn phòng công chứng. Trường hợp đơn vị thu phí là Văn phòng công chứng thì mức thu phí quy định tại Thông tư này đã bao gồm thuế giá trị gia tăng theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và các văn bản hướng dẫn thi hành. Cụ thể:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
Mức thu (đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
