1.Giải quyết thế nào khi đang thuê thì chủ nhà bán nhà?
Theo quy định tại Điều 168 Luật nhà ở 2023 quy định nếu như chủ sở hữu nhà ở đang cho thuê nhà mà bán thì phải có trách nhiệm thông báo đến cho bên thuê được biết về việc bán và điều kiện bán nhà (thông báo bằng văn bản).
Theo đó, bên thuê nhà được quyền ưu tiên mua nếu như đã thanh toán đủ tiền thuê nhà cho bên cho thuê tính đến thời điểm bên cho thuê có thông báo về việc bán nhà ở đang cho thuê.
Chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác nếu như trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua.
Như vậy, nếu như bên cho thuê bán nhà khi đang cho thuê thì bên thuê có quyền được biết về việc đó. Nếu như bên thuê có nhu cầu muốn mua nhà thì sẽ trao đổi với chủ nhà về việc này.
2. Trường hợp nào bên cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê?
Căn cứ Điều 172 Luật nhà ở 2023 quy định các trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của bên cho thuê gồm có:
- Nhà ở mà bên cho thuê thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Bên thuê không thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán đủ tiền thuê nhà ở theo đúng thỏa thuận được các bên ghi nhận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do đã được thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bên thuê có hành vi sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã được thỏa thuận tại hợp đồng.
- Bên thuê có hành vi tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
- Bên thuê có hành vi chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê mà không có sự đồng ý của bên cho thuê.
- Bên thuê có hành vi làm mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục.
- Bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý thì bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê nhà ở nếu thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà ở trở xuống. Giá thuê nhà ở mới do các bên thỏa thuận. Nếu như không thỏa thuận được thì bên cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở, đồng thời phải bồi thường cho bên thuê theo quy định.
3. Trường hợp nào bên thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê?
Căn cứ khoản 3 Điều 172 Luật nhà ở 2023 quy định bên thuê nhà ở sẽ được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi thuộc một trong những trường hợp sau đây:
- Khi nhà có hư hỏng nặng mà bên cho thuê không sửa chữa.
- Bên cho thuê nhà có hành vi tăng giá thuê bất hợp lý; hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng.
- Quyền sử dụng nhà ở bị hạn chế do lợi ích từ người thứ ba.
Lưu ý: khi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở thì bên chấm dứt phải có trách nhiệm thông báo đến cho bên còn lại bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng, thời hạn thông báo phải trước ít nhất 30 ngày (ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác). Nếu bên chấm dứt hợp đồng không thông báo mà gây thiệt hại thì phải có trách nhiệm bồi thường.
4. Bên cho thuê có được tiếp tục thuê nhà sau khi chủ nhà bán không?
Pháp luật về nhà ở có quy định quyền tiếp tục thuê nhà ở như sau:
(1) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chết:
Nếu như hợp đồng thuê nhà ở vẫn còn thời hạn, bên thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng.
Theo đó, người thừa kế có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó (ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
(2) Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác:
Nếu như hợp đồng thuê vẫn còn thời hạn: bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng.
Theo đó, chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó (ngoại trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác).
Nếu như trường hợp chủ nhà mới họ không đồng ý việc cho thuê nhà nhưng chủ sở hữu nhà vẫn muốn tiếp tục bán thì chủ nhà sẽ bị coi là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà với người đang thuê. Đây chính là hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trái pháp luật. Bởi theo quy định pháp luật, trong thời hạn thuê nhà ở theo thoả thuận trong hợp đồng, bên cho thuê không được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê, ngoại trừ một số trường hợp sau:
- Bên cho thuê nhà ở thuộc tài sản công, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp cho thuê không đúng thẩm quyền hoặc không đúng đối tượng hoặc không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
- Bên thuê sử dụng nhà ở không đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng.
- Bên thuê không trả đủ tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.
- Bên thuê có hành vi tự ý đục phá, cải tạo, phá dỡ nhà ở đang thuê.
- Bên thuê có hành vi chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà ở đang thuê khi không có sự đồng ý của bên cho thuê.
- Bên thuê có hành vi gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của những người xung quanh đã được bên cho thuê nhà ở hoặc tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc lập biên bản đến lần thứ ba mà vẫn không khắc phục
(3) Trường hợp bên thuê nhà ở chết mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn:
Trường hợp này người đang cùng sinh sống với bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê nhà ở (ngoại trừ trường hợp thuê nhà ở công vụ hoặc các bên có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác).
Như vậy, theo quy định tại các trường hợp trên thì pháp luật vẫn ưu tiên cho đối tượng thuê nhà được quyền tiếp tục thuê đến khi hợp đồng thuê hết thời hạn kể cả khi chủ nhà đã bán nhà cho người khác.
5. Những lưu ý khi ký hợp đồng thuê nhà:
Khi các bên giao dịch thuê nhà cần phải cẩn trọng xác định được rõ các điều khoản cũng như điều kiện trong hợp đồng thuê để bảo vệ đủ quyền lợi của chính mình, đặc biệt là bên đi thuê nhà. Các bên cần lưu ý trong hợp đồng thuê nhà cần có những nội dung sau đây:
- Thông tin của bên thuê và bên cho thuê nhà.
- Mô tả rõ đặc điểm của thửa đất, nhà ở từ vị trí, diện tích, các trang thiết bị có sẵn tại nhà thuê (nếu có).
- Giá trị thuê nhà, thời hạn và phương thức thanh toán tiền thuê như thế nào?
- Thời gian bàn giao nhà thuê; thời hạn thuê.
- Quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê nhà.
- Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thuê.
- Các thỏa thuận khác của các bên.
- Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng.
- Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu (nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký.
Một lưu ý khác cũng rất quan trọng là hợp đồng thuê nhà phải được lập thành văn bản và có đầy đủ những nội dung cơ bản như trên.
THAM KHẢO THÊM:
