1. Đất thổ cư là gì?
Đất thổ cư là một cách gọi truyền thống của đất phi nông nghiệp nằm trong khu dân cư, hay chính là loại đất cho phép ở, xây dựng nhà cửa, các công trình xây dựng phục vụ đời sống xã hội, đất vườn ao gắn liền với nhà ở trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đã được cơ quan nhà nước công nhận là đất thổ cư.
Như vậy có thể nói ngắn gọn, đất thổ cư chính là một cách gọi khác của đất ở.
Đất thổ cư có thể chia là 2 loại là đất thổ cư tại nông thôn (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ ONT), đất thổ cư tại đô thị (ký hiệu viết tắt trên sổ đỏ là ODT).
Đất thổ cư khi đáp ứng đủ điều kiện cấp sổ đỏ của pháp luật thì đất thổ cư vẫn được cấp sổ đỏ bình thường. Các điều kiện cơ bản để được cấp sổ đỏ cho đất thổ cư như là được giao đất, nhận chuyển nhượng đất theo đúng quy định của phải luật, đất thực hiện theo đúng quy hoạch ở địa phương, sử dụng ổn định, lâu dài, không tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án hoặc làm tài sản đảm bảo cho khoản vay,… Người dân đang sử dụng đất thổ cư có đủ điều kiện mà chưa được cấp sổ đỏ thì có thể làm thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu với đất để đảm bảo quyền lợi của mình, và người mua đất khi mua đất thổ cư cũng phải lưu ý về giấy tờ nhà đất khi mua để tránh rủi ro sau này.
2. Đất thổ cư và đất nông nghiệp có gì khác nhau?
Như chúng ta đã biết, đất thổ cư chính là đất ở nằm trong khu dân cư và được chia thành hai loại đó là đất ở nông thôn và đất ở đô thị.
Để phân biệt đất ở và đất nông nghiệp có gì khác nhau, đầu tiên chúng ta cần phải biết đất nông nghiệp là gì? Căn cứ theo khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai 2013 quy định về phân loại đất, đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: đất trồng lúa và đất trồng cây hoa màu hàng năm; đất trồng cây lây năm; đất trồng rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, rừng sản xuất; đất làm muối; đất nuôi trồng thủy sản; và đất nông nghiệp khác như đất để làm nhà kính, xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm; đất ươm cây giống;…
Như vậy, có thể hiểu, đất nông nghiệp là loại đất được sử dụng để sản xuất, canh tác nông nghiệp, trong cả lĩnh vực trồng trọt, chăn nuôi, làm muối và nuôi trồng thủy sản.
Sự khác biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp có thể nói nôm na là đất ở là đất để ở, đất nông nghiệp là đất để làm nông. Nhưng để rõ ràng cụ thể hơn, chúng tôi xin được chỉ ra những điểm khác nhau cơ bản của đất ở và đất nông nghiệp cả về mặt pháp lý và trên thực tế đời sống như sau:
+ Về mục đích sử dụng:
– Đất ở là đất dùng để ở, để xây dựng nhà cửa và cả công trình phục vụ đời sống dân sinh khác.
– Đất nông nghiệp được sử dụng trong các hoạt động sản xuất nông nghiệp như là trồng trọt các loại lúa, hoa màu, cây ăn quả, cây công nghiệp…; chăn nuôi các loại gia súc, gia cầm, vật nuôi; làm muối; nuôi trồng thủy sản,…
Trên thực tế, đất thổ cư nếu chủ sở hữu chưa có ý định xây dựng nhà ở hoặc các công trình khác, thì vẫn có thể trồng các loại hoa màu, hoặc làm một số hoạt động nông nghiệp khác trên đất của mình, nhưng đối với đất nông nghiệp, chủ sở hữu đất không thể xây dựng nhà ở hay các công trình trên đó, nếu muốn xây dựng thì phải xin phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất và được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.
+ Về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Nếu như từ đất nông nghiệp khi đủ điều kiện thì có thể chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp, và được sử dụng vào mục đích để làm đất ở, thì ngược lại, việc chuyển đổi từ đất ở thành đất nông nghiệp là chuyện không thể thực hiện được.
Do tính chất của đất nông nghiệp là đất để sản xuất nuôi trồng, nên một khi đã chuyển đổi thành đất ở thì nó sẽ không thể trở lại đặc tính ban đầu của nó nữa, ví dụ như một diện tích đất dùng để trồng lúa, nếu xây nhà trên mảnh đất này, một thời gian sau không dùng nữa phá nhà đi, thì mảnh đất này cũng không thể dùng để trồng lúa nữa do việc cải tạo, sử dụng đất đã khiến cho đất không còn màu mỡ, thích hợp cho việc trồng lúa như ban đầu. Do tính chất một đi không trở lại này, để bảo vệ sản xuất nông nghiệp vốn là rất quan trọng ở nước ta, nên Nhà nước cũng rất chú trọng bảo vệ nguồn đất nông nghiệp này. Các hoạt động chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang các loại đất phi nông nghiệp đều phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, người thực hiện tự ý chuyển đổi có thể bị xử phạt theo quy định của pháp luật.
Một số lưu ý về việc chuyển đổi đất nông nghiệp lên đất ở (đất thổ cư).
Hiện nay do nhu cầu xây dựng nhà ở ngày càng tăng cao, mà như chúng ta đã biết, chỉ có đất thổ cư mới được xây dựng nhà ở còn đất nông nghiệp thì không, vậy nên nhu cầu chuyển đổi đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư của người dân cũng ngày càng ra tăng, tuy nhiên có một số điều mà mọi người cần phải lưu ý khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất thổ cư như sau:
+ Các trường hợp chuyển đổi đất thành đất thổ cư cần phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước.
Căn cứ theo Điều 57 Luật Đất đai 2013 , có 03 trường hợp khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải có sự đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nơi có đất, đó là:
– Đất nông nghiệp chuyển thành đất phi nông nghiệp. Ví dụ chuyển từ đất trồng lúa lên đất để xây dựng khu công nghiệp.
– Đất phi nông nghiệp chuyển thành đất để ở. Đất phi nông nghiệp có nhiều loại chẳng hạn như đất sản xuất, kinh doanh, đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh… các loại đất phi nông nghiệp này khi chuyển đổi thành đất ở đều phải xin phép cơ quan Nhà nước.
– Đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng (VD: đất giao cho đơn vị sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính, đất giao cho cơ sở tôn giáo, đất được sử dụng để xây dựng dự án tái định cư..) chuyển thành đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Ngoài 03 trường hợp này thì không cần xin phép, nhưng cần phải làm thủ tục đăng ký tại văn phòng đăng ký đất đai cấp quận huyện ở địa phương.
+ Phí và lệ phí chuyển nhượng mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư.
Người chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư sẽ phải nộp một khoản phí và lệ phí khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Các loại phí và lệ phí này bao gồm:
– Các chi phí trong việc thực hiện đo đạc.
– Tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất: được tính bằng 1/2 mức chênh lệch giá đất nông nghiệp và đất thổ cư ở địa phương tại thời điểm được cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
– Lệ phí trước bạ: tính bằng 0.5% giá trị của phần đất yêu cầu chuyển đổi.
Đây là điều mọi người cần lưu ý trước khi thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất của mình, để đảm bảo tối đa quyền cũng như là thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với đất.
Trên đây là bài viết của Luật Dương Gia để trả lời tới bạn câu hỏi “Đất thổ cư có phải đất ở không? Phân biệt giữa đất ở và đất nông nghiệp?”. Ngoài ra bạn có thể tham khảo các dịch vụ khác của Luật Dương Gia trong lĩnh vực đất đai như sau:
3. Luật sư tư vấn về việc chia thừa kế là mảnh đất thổ cư:
Tóm tắt câu hỏi:
Nhà tôi có 3 anh chi em ruột và bố mẹ. Năm 1967, bố mẹ tôi có mua một mảnh đất thổ cư là 250 m2 bằng tiền của bố mẹ và có giấy tờ hợp pháp mang tên mẹ tôi. Năm 2000, khi kê khai đất làm giấy CNQSDĐ. Bố mẹ tôi không cho con nào mà vẫn khai tên chủ mảnh đất là mẹ tôi. Bố mẹ tôi đã mất (2016 và 2019). Còn 3 anh chị em còn lại chúng tôi đều còn khỏe mạnh và có nhà và có hộ khẩu nơi khác thuộc TP Hà nội. Bố mẹ tôi có làm di chúc chia tài sản cho 3 con nhưng không có người làm chứng. Nay chúng tôi muốn chia tài sản theo luật thừa kế. Vậy tôi muốn hỏi việc chia thừa kế sẽ như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Trong trường hợp, khối di sản quyền sử dụng đất 250 m2 được chia theo pháp luật. Khoản 1 Điều 51 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người thừa kế theo pháp luật được quy định như sau:
“a) Hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết;
b) Hàng thừa kế thứ hai gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại;
c) Hàng thừa kế thứ ba gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội, cụ ngoại.”
Khi chia thừa kế theo pháp luật thì di sản thừa kế được chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất là: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết (trường hợp không có hàng thừa kế thứ nhất thì mới chia cho hàng thừa kế thứ hai; không có hàng thừa kế thứ nhất, thứ hai mới chia cho hàng thừa kế thứ ba).
4. Thủ tục chuyển từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư:
Tóm tắt câu hỏi:
Bố tôi là thương binh được Nhà nước cấp cho mảnh đất 1043m2, trong đó có 400m2 đất thổ cư, còn lại là đất nông nghiệp. Diện tích đất thổ cư bố tôi đã chuyển cho các con hết rồi. Giờ bố tôi muốn chuyển thêm phần diện tích đất nông nghiệp (100m2) sang thổ cư được không? Có mất thuế không? Và thủ tục như thế nào?
Luật sư tư vấn:
Điều kiện được phép chuyển:
Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về chuyển mục đích sử dụng đất:
“1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Như vậy, căn cứ vào các quy định trên của Luật Đất đai 2013 thì khi chuyển mục đích sử dụng đất phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của Huyện Phổ Yên, Tỉnh Thái Nguyên. Mặt khác, khi tiến hành chuyển mục đích sử dụng mảnh đất trên bạn phải được sự cho phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Nghĩa vụ tài chính (phí):
Theo quy định tại khoản 2 Điều 5
“Điều 5. Thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
…..
2. Đối với hộ gia đình, cá nhân:
a) Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
b) Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
……”
Giá đất được xác định trên bảng giá đất từng địa phương do UBND ban hành tại thời điểm chuyển mục đích sử dụng đất. Do đó, nghĩa vụ tài chính khi chuyển mục đích sử dụng đất khác nhau cho từng trường hợp.
Thủ tục chuyển:
Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở được quy định tại Điều 69
“1. Người sử dụng đất nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất kèm theo Giấy chứng nhận đến cơ quan tài nguyên và môi trường.
2. Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ; xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo cập nhật, chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
3. Người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.”
5. Có được thay đổi định vị đất thổ cư hay không?
Tóm tắt câu hỏi:
Chào luật sư!
Tôi có mảnh đất có diện tích là 1000 m2 đất nông nghiệp. Tôi đã làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất 100 m2 và nay đã tiến hành xây dựng nhà. Nhưng do trong quá trình xây dựng có phát sinh vấn đề nên tôi muốn xin thay đổi định vị đất thổ cư đó có được không?
Luật sư tư vấn:
Thứ nhất, về việc thay đổi định vị đất thổ cư thì hiện nay chưa có quy định pháp luật nào về vấn đề này. Để có thể đảm bảo quyền lợi của mình bạn có thể xin chuyển mục đích sử dụng đất phần đất nông nghiệp bạn muốn sử dụng thêm với mục đích xây dựng nhà ở.
Thứ hai, quy định về chuyển mục đích sử dụng đất.
– Chuyển đổi mục đích sử dụng đất được quy định tại Điều 57 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trong đó có trường hợp chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất thì người sử dụng đất phải nộp các loại thuế theo quy định của pháp luật. Cụ thể, nghĩa vụ nộp thuế được quy định tại điểm a Khoản 2 điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP về “Thu tiền sử dụng đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất”
6. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất thổ cư:
Tóm tắt câu hỏi:
Xin chào luật sư. Xin luật sư cho em hỏi: em có một mảnh đất 3 hec thuộc đất trồng cây lâu năm. Trên bản đồ địa chính đất của em thể hiện màu vàng. Em muốn chuyển đổi sang đất thổ cư nhưng họ bảo đất em k chuyển được thổ cư vì trên bản đồ quy hoạch thể hiện màu vàng. Vậy luật sư cho em được hỏi như sau: a) vì sao màu vàng không chuyển được thổ cư? b) em muốn chuyển lên đất thổ cư thì em phải làm sao?
Luật sư tư vấn:
Tại Phụ lục I
– Thể hiện bằng màu đen, mã màu = 0, có chỉ số màu đồng thời Red = 255, Green = 255, Blue = 255 đối với ranh giới thửa đất theo hiện trạng sử dụng, ranh giới nhà và công trình xây dựng, ranh giới đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất là đường giao thông bộ, đê điều và địa vật; địa giới hành chính; khung bản đồ; điểm khống chế và ghi chú;
– Thể hiện bằng màu xanh, mã màu = 5, có chỉ số màu đồng thời Red = 0, Green = 255, Blue = 0 đối với ranh giới đối tượng chiếm đất không tạo thành thửa đất là sông, suối, kênh, rạch và đối tượng thủy hệ khác và tên đối tượng;
– Thể hiện bằng màu nâu, mã màu = 38, có chỉ số màu đồng thời Red = 255, Green = 117, Blue = 0 đối với đối tượng đường bình độ và ghi chú độ cao;
– Thể hiện bằng màu đỏ mã màu = 3, có chỉ số màu đồng thời Red = 255, Green = 0, Blue = 0 đối với ranh giới thửa đất theo quy hoạch và ranh giới chỉnh lý.
Như vậy, theo quy định trên thì pháp luật không quy định cụ thể đối tượng kí hiệu màu vàng trên bản đồ địa chính thể hiện nội dung gì. Do đó, bạn căn cứ mục chú thích trên bản đồ địa chính để xác định phần màu vàng thể hiện nội dung gì.
Về vấn đề xin chuyển mục đích sử dụng đất, Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
Như vậy, trường hợp khi bạn muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây lâu năm lên đất thổ cư thì phải được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Bạn liên hệ trực tiếp đến Ủy ban nhân dân cấp quận, huyện nơi có đất để được giải thích rõ vấn đề này.
