Ông Nguyễn Văn A có một mảnh đất đã được cấp sổ đỏ, đất chuyên trồng lúa nước. Hiện ông A muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa nước thì điều kiện để chuyển là gì? Cơ quan nào có thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Luật sư
Căn cứ pháp lý:
–
– Thông tư 30/2014/NĐ-CP quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
1. Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa:
Đất trồng lúa là đất có các điều kiện phù hợp để trồng lúa, bao gồm đất chuyên trồng lúa nước và đất trồng lúa khác. Đất chuyên trồng lúa nước là đất trồng được hai vụ lúa nước trở lên trên một năm. Đất trồng lúa khác thì bao gồm đất trồng lúa nước còn lại là đất chỉ phù hợp trồng được một vụ lúa nước trong năm và đất trồng lúa nương.
Điều kiện để chuyển đổi đất trồng lúa được quy định thuộc trường hợp phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp phép theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013 quy định chuyển mục đích sử dụng đất.
Ngoài ra để chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa còn phải đáp ứng những điều kiện quy định tại Điều 52 Luật đất đai 2013 như sau:
+ Để chuyển mục đích sử dụng đất thì phải căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt
+ Nêu rõ nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Do đó, việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa phải cần có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của địa phương, nếu không có kế hoạch thì không thể chuyển được mục đích sử dụng đất.
-Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa để thực hiện dự án đầu tư thì cần thêm những điều kiện sau (Điều 58 Luật đất đai 2013):
+ Đối với những dự án có sử dụng đất trồng lúa mà không thuộc trường hợp được Quốc hội quyết định, Thủ tướng chính phủ chấp thuận chủ trương đầu tư thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi có một trong các văn bản sau: Văn bản chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ 10 héc ta đất trồng lúa trở lên; Nghị quyết của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng dưới 10 héc ta đất trồng lúa;
+ Đối với dự án sử dụng đất tại đảo và xã, phường, thị trấn biên giới, ven biển thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền chỉ được quyết cho phép chuyển mục đích dụng đất khi được sự chấp thuận bằng văn bản của các bộ, ngành có liên quan.
+ Ngoài ra, người được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư phải có các điều kiện sau: Có năng lực tài chính để bảo đảm việc sử dụng đất theo tiến độ của dự án đầu tư;Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư; Không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
Hiện nay Nhà nước luôn có chính sách bảo vệ đất trồng lúa, hạn chế chuyển đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp. Khi cần thiết phải chuyển một phần diện tích đất trồng lúa sang sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước sẽ có biện pháp bổ sung diện tích đất đất hoặc tăng hiệu quả sử dụng đất.
Người sử dụng đất trồng lúa có trách nhiệm cùng với nhà nước cải tạo, làm tăng độ màu mỡ của đất nông nghiệp. Không được chuyển đổi đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối và vào mục đích phi nông nghiệp nếu không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
2. Thẩm quyền chuyển đổi mục đích sử dụng đất trồng lúa:
Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất được pháp luật quy định chặt chẽ, bảo đảm quyền tự chủ, năng động của cấp dưới đồng thời bảo đảm tập trung chủ động ở cấp trên, tạo lập cơ sở cho cấp trên nắm được các hoạt động của cấp dưới và quyết định những vấn đề quan trọng.
Tại Điều 59 Luật đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức trong nước.
+ Quyết định chuyển mục đích sử dụng đất cho người sử dụng là thể hiện quyền định đoạt đất đai của người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Với tư cách là cơ quan có thẩm quyền chung cao nhất tại địa phương và người thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai trên địa bàn tỉnh, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có vai trò quan trọng trong việc thực hiện thẩm quyền về chuyển mục đích sử dụng đất.
+ Do đó Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức. “Tổ chức” ở đây được hiểu theo nghĩa rộng, nghĩa là mọi tổ chức trong nước sử dụng đất bao gồm từ cơ quan nhà nước, các tổ chức chính trị, tổ chức chính trị xã hội, tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang,… Không phân biệt cơ quan trung ương hay địa phương đóng trên địa bàn, khi có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất thì người có thẩm quyền quyết định là ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc nơi có đất.
– Ủy ban nhân dân cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ Cấp huyện là địa bàn rất quan trọng để tổ chức và phân công lại lao động, bố trí lại sản xuất, thẩm quyền của ủy ban nhân dân cấp huyện chủ yếu tập trung vào việc giao đất, cho thuê đất. Ngoài ra Ủy ban nhân dân cấp huyện còn có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân.
+ Tuy nhiên trường hợp cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 05 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định.
3. Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ:
Người sử dụng chuẩn bị một bộ hồ sơ để làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất bao gồm các giấy tờ sau:
+ Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư 30/2014/NĐ-CP
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Chứng minh thư nhân dân hoặc căn cước công dân khi đi nộp hồ sơ sẽ cần phải xuất trình.
Hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất gồm những loại giấy tờ sau:
+ Các giấy tờ quy định với người sử dụng đất vừa nêu ở trên
+ Biên bản xác minh thực địa
+ Với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, dự án không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư thì cần có bản sao thuyết minh dự án đầu tư;
+ Bản sao báo cáo kinh tế – kỹ thuật của tổ chức sử dụng đất đối với trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình; văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất
+ Thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đã lập khi cấp giấy chứng nhận đầu tư hoặc thẩm định dự án đầu tư hoặc xét duyệt dự án đối với dự án phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, phải cấp giấy chứng nhận đầu tư
+ Đối với dự án không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, không phải cấp giấy chứng nhận đầu tư và trường hợp không phải lập dự án đầu tư xây dựng công trình thì cần văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất
+ Khi cá nhân, hộ gia đình xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải bổ sung văn bản chấp thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
+ Trích lục bản đồ địa chính thửa đất hoặc trích đo địa chính thửa đất
+ Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 ban hành kèm theo Thông tư 30/20014/NĐ-CP
Bước 2: Nộp hồ sơ:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ xin phép chuyển mục đích sử dụng đất đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Trong vòng 3 ngày làm việc cán bộ tiếp nhận hồ sơ tại phòng tài nguyên và môi trường có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, thông báo cho người sử dụng đất bổ sung hồ sơ trong trường hợp hồ sơ còn thiếu, cần phải bổ sung.
Bước 3: Xử lý, giải quyết yêu cầu:
– Cơ quan tài nguyên môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa, thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất.
– Cán bộ tiếp nhận hồ sơ hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật
– Lưu ý: Đối với trường hợp nhà đầu tư nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Bước 4: Trả kết quả:
Sau khi cá nhân, hộ gia đình thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì cơ quan tài nguyên môi trường trao quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất cho cá nhân hộ gia đình đó.
Thời gian thực hiện đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
+ Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
+ Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế đặc biệt khó khăn.
+ Lưu ý thời gian này không bao gồm các ngày nghỉ, ngày nghỉ lễ theo quy định của pháp luật.
