Lối đi chung là phần diện tích chung phục vụ cho việc di chuyển, đi lại giữa các hộ dân liền kề với nhau. Liên quan đến lối đi chung có rất nhiều vấn đề thắc mắc, một trong số đó là
1. Khái quát về lối đi chung:
– Lối đi chung là phần diện tích đất chung được nhiều hộ gia đình, cá nhân sử dụng để đi ra đường công cộng. Nói cách khác, đây là phần diện tích đất do nhiều người cùng sử dụng vào mục đích để lưu thông, đi lại từ thửa đất của mình ra các tuyến đường lớn; hoặc đường công cộng của Nhà nước.
– Lối đi chung là phần diện tích đất không thể thiếu của các hộ gia đình có đất liền kề nhau. Nó giúp việc giao thông, đi lại được dễ dàng, thuận tiện hơn. Thông thường, lối đi chung được hình thành từ lối mòn được sử dụng lâu năm. tức từ xa xưa, các thế hệ trước đi lại nhiều trên phần đất đấy. Nó là lối để đi về nhà của các hộ dân. Sử dụng lâu dần, nó trở thành lối đi chung, mà theo cách gọi thông thường, người ta hay gọi là ngõ. Thực tế, không phải nhà ai cũng có đất mặt đường, tức không cần đi chung ngõ với bất kỳ hộ nào. Tuy nhiên, trong thực tế, số hộ gia đình sát, liền kề nhau lại chiếm giá trị đa số.
Ví dụ: Chị A có nhà mặt đường. Sát nhà chị A là một lối đi dài 50 mét. Từ lối đi đó rẽ vào sẽ có các hộ gia đình khác. Các hộ gia đình đó sẽ cùng nhau sử dụng lối đi chung. Ngoài ra, có những trường hợp, lối đi chung được người sử dụng đất phía ngoài tự dành ra hoặc theo thỏa thuận hoặc chuyển nhượng cho người phía trong để có lối ra đường công cộng.
– Nếu lối đi qua là lối đi do các bên tự thỏa thuận với nhau, hoặc trong trường hợp không thỏa thuận được thì Tòa án, cơ quan nhà nước khác có thẩm quyền quyết định lối đi qua để phục vụ cho việc di chuyển, đi lại, lưu thông của các thành viên trong hộ liên quan; thì lối đi chung là phần đất do các bên cắt một phần đất của mình để tạo thành lối đi chung. Điều đặc biệt, nếu lối đi chung phải đăng ký với cơ quan đăng ký đất đai để ghi vào sổ địa chính theo quy định tại điểm l khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, thì lối đi chung không bắt buộc phải đăng ký, trong trường hợp sử dụng nhiều năm mà tạo thành lối đi chung có thể được đo vẽ và thể hiện trong bản đồ địa chính.
– Theo quy định tại Điều 254
+ Thứ nhất, việc sử dụng lối đi chung phải bảo đảm nhu cầu hợp lý của việc khai thác bất động sản hưởng quyền phù hợp với mục đích sử dụng của cả bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền.
+ Thứ hai, việc sử dụng lối đi chung không được lạm dụng quyền đối với bất động sản chịu hưởng quyền.
+ Thứ ba, việc sử dụng lối đi chung không được thực hiện hành vi ngăn cản hoặc làm cho việc thực hiện quyền đối với bất động sản hưởng quyền trở nên khó khăn.
2. Văn bản thỏa thuận lối đi chung có cần công chứng không?
– Lối đi chung được sử dụng vào mục đích đáp ứng vấn đề vận chuyển chung của các hộ dân có liên quan. Vì vậy, việc xác định lối đi chung không phải do một cá thể có quyền quyết định mà nó liên quan tới rất nhiều cá thể khác. Giả sử, 5 hộ dân nằm liền kề nhau về phía trong. Để có lối đi ra đường lớn hay thực hiện các hoạt động di chuyển đến các địa điểm khác, nhu cầu cần có lối đi chung là cực kỳ cần thiết. Tuy nhiên, do liên quan đến nhiều chủ thể nên khi xác định lối đi chung, cần có sự thỏa thuận của các cá nhân liên quan. Sự thỏa thuận này phải đạt được đến sự đồng thuận, thống nhất chung. Khi đó, lối đi chung mới được sử dụng một cách “bình ổn”. Bởi thực tế, có những cá nhân cho rằng việc làm lối đi chung sẽ buộc họ phải mất đi một phần đất. Họ không đồng ý với vấn đề này. Nếu không đi tới quan điểm thống nhất, các bên sẽ không thể tìm được tiếng nói chung trong việc xây dựng lối đi chung.
– Trên thực tế, có rất nhiều mâu thuẫn, tranh chấp về lối đi chung xảy ra. Bản chất của lối đi chung là phần đất của các hộ dân cắt ra, cùng nhau tạo lập nên đường đi. Vì vậy, trong nhiều trường hợp, một số chủ thể liên quan đến lối đi chung bất kỳ đã đứng ra, đòi hỏi quyền lợi cho mình.
Ví dụ: Gia đình anh Nguyễn Văn A, gia đình chị Phạm Thị L và gia đình anh Nguyễn Văn K ở liền kề nhau. Giữa ba nhà có một lối đi chung. Lối đi chung này được các thế hệ trước thỏa thuận lập nên từ trước. Nhưng đến thời điểm hiện tại, giá đất lên cao, anh Nguyễn Văn A cho rằng các hộ gia đình còn lại đã lấn sâu vào đất nhà anh, lấy đất nhà anh sử dụng làm lối đi chung mà không hỏi ý kiến. Tranh chấp xảy ra. Với tình huống này, khi xảy ra tranh chấp, mâu thuẫn về lối đi chung, Nhà nước sẽ ưu tiên việc để cho các bên ngồi xuống, tự hòa giải với nhau. Bởi thực tế, lối đi chung được hình thành lên từ sự thỏa thuận của các bên. Trong trường hợp các bên không tìm được tiếng nói chung, cơ quan chức năng có thẩm quyền (ở đây chính là chính quyền địa phương nơi gia đình anh A, chị L và anh K sinh sống) đứng ra giải quyết hòa giải. Trong trường hợp Ủy ban nhân xã thực hiện hòa giải mà không thành, anh A có thể làm đơn khởi kiện nên Tòa án nhân dân cấp quận, huyện nơi có lối đi chung.
– Từ những phân tích ở trên có thể khẳng định, khi sử dụng lối đi chung hay sử dụng các bất động sản liền kề khác đều phải tuyệt đối tuân thủ các nguyên tắc nhất định. Nguyên tắc này được xây dựng trên sự thỏa thuận giữa các bên, nếu không có thỏa thuận thì thực hiện theo quy định của pháp luật. Cùng với đó, đối với các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn… luật đất đai có quy định về hình thức của hợp đồng là phải được lập thành văn bản và có công chứng, chứng thực. Tức theo quy định của pháp luật hiện hành, các hợp đồng liên quan đến việc chuyển nhượng, tặng cho,…đều cần phải công chứng, chứng thực thì mới có hiệu lực về mặt pháp luật. Tuy nhiên, hiện nay, pháp luật không quy định đối với văn bản thỏa thuận lối đi chung cũng bắt buộc phải lập thành văn bản hay có công chứng, chứng thực. Vậy nên, có thể thấy, việc công chứng thỏa thuận lối đi chung là tùy vào nhu cầu của các bên. Nếu các chủ thể liên quan đến vấn đề thỏa thuận lối đi chung cần sự đảm bảo chắc chắn về mặt pháp lý, tránh trường hợp rắc rối khi xảy ra tranh chấp, họ có thể hướng tới việc công chứng văn bản thỏa thuận.
Như vậy, văn bản thỏa thuận lối đi chung không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Nó dựa vào ý chí chủ quan của các chủ thể liên quan. Nếu các chủ thể này thấy việc công chứng văn bản thỏa thuận lối đi chung là cần thiết để phục vụ cho các vấn đề phát sinh sau này thì có thể tiến hành công chứng và ngược lại. Tức ở đây, vấn đề công chứng hay không phụ thuộc hoàn toàn vào ý chí của các bên liên quan, pháp luật không có quy định bắt buộc rằng phải thực hiện hay không thực hiện.
